Depuis près de trois ans, les décideurs politiques chinois mènent une guerre sur deux fronts : contre une pandémie virulente et un marché immobilier volatil. Les instruments politiques qu’ils ont choisis se sont avérés à double tranchant. Les tests de masse «zéro-covid» et les verrouillages à déclenchement rapide ont sauvé des vies à un coût élevé pour l’économie.

Les restrictions sévères imposées aux promoteurs immobiliers ont cessé de suremprunter, mais ont également conduit à des dizaines de défauts de paiement et à un ralentissement prolongé de l’un des principaux moteurs de croissance du pays.

Ces derniers jours, les décideurs politiques chinois ont signalé une retraite tactique sur les deux fronts. Le 11 novembre, les autorités ont publié 20 mesures ajustant les politiques zéro covid pour les rendre un peu moins onéreuses et coûteuses à administrer. Le 13 novembre, la banque centrale et le régulateur bancaire chinois ont fait circuler 16 mesures pour atténuer la crise du crédit dans le secteur immobilier, relancer la construction de projets bloqués et empêcher une nouvelle vague de défauts de paiement. Ensemble, ces mesures représentent le plus grand changement dans l’élaboration des politiques chinoises depuis des années. L’indice Hang Seng China Enterprise des entreprises continentales cotées à Hong Kong a augmenté de 21 % jusqu’à présent ce mois-ci. Un autre indice traçant les développeurs chinois a augmenté de 13 % rien que le 14 novembre.

Les mesures covid-19 comprennent une réduction du temps de quarantaine pour les voyageurs entrants et la fin du « coupe-circuit », qui suspend les compagnies aériennes qui ont transporté par inadvertance des passagers infectés. Les personnes à deux degrés de séparation d’un porteur de covid (« contacts étroits de contacts étroits ») n’auront plus besoin de se mettre en quarantaine. Et les contacts étroits doivent désormais passer à peine cinq jours, au lieu de sept, dans une installation de quarantaine (plus trois autres confinés chez eux).

Les 20 étapes ne sont pas nécessairement un prélude à l’abandon de la politique zéro covid de la Chine – elles peuvent n’en être qu’un raffinement. En effet, avec l’augmentation des infections, y compris dans les grandes villes comme Guangzhou, la Chine pourrait voir plus de blocages dans un avenir immédiat, plutôt que moins. Mais les 20 étapes représentent toujours le plus grand assouplissement de la position pandémique du pays depuis que le covid a commencé à se propager.

De même, les 16 mesures pour le marché immobilier représentent « le pivot le plus crucial » dans les politiques du logement en Chine depuis le virage belliciste des décideurs l’été dernier, selon Ting Lu de Nomura, une banque. À l’époque, les régulateurs ont commencé à appliquer rigoureusement des limites sur les montants que les développeurs pouvaient emprunter et que les banques pouvaient prêter. Leur objectif était de tuer l’élan spéculatif du marché immobilier et de réduire la taille du secteur. Ils ont trop bien réussi. Les promoteurs sont tombés en défaut ou en détresse, la construction s’est arrêtée sur des projets prévendus, la confiance des acheteurs s’est effondrée et les ventes ont chuté. Le logement est fait pour vivre, pas pour spéculer, insiste le gouvernement chinois. Mais les appartements inachevés sont mauvais pour les deux.

Tout comme les restrictions de l’an dernier ont resserré l’accès au financement, ces mesures l’ont assoupli. Ils visent à augmenter les prêts aux promoteurs et aux entreprises de construction viables, à éviter une nouvelle vague de défauts de paiement sur les prêts ou les obligations, à financer la reprise de la construction sur des projets bloqués et à soulager le sort des créanciers hypothécaires. Les prêts aux développeurs dus dans les six prochains mois devraient être prolongés. Les obligations doivent être renégociées. Les régulateurs garantiront également les nouvelles obligations émises par des promoteurs viables, y compris des entreprises du secteur privé. Les « banques politiques » dirigées par l’État chinois aideront à financer des projets de logement bloqués et toutes les banques commerciales qui prêtent à leurs côtés recevront un traitement réglementaire favorable. Les banques seront invitées à faire preuve d’indulgence lors du rééchelonnement des hypothèques garanties sur des appartements inachevés ou dues par des particuliers mis en difficulté par le covid.

Le succès est loin d’être garanti. Les mesures prévoient que les gouvernements locaux, les sociétés de gestion d’actifs appartenant à l’État et les banques commerciales travaillent ensemble pour restructurer les promoteurs en difficulté, sans fournir de modèle pour cette chorégraphie financière. Les 16 mesures ne sont pas non plus la première tentative du gouvernement pour relancer le secteur immobilier. En effet, ils comprennent plusieurs étapes qui ont déjà été franchies. En août, il a été annoncé que deux banques politiques prêteraient 200 milliards de yuans (28 milliards de dollars) pour aider à terminer des projets de logement. Une annonce similaire un mois plus tard indiquait que six banques publiques prêteraient 600 milliards de yuans au cours des trois derniers mois de cette année. Il a également été révélé précédemment que les régulateurs chinois aideraient les entreprises privées à émettre jusqu’à 250 milliards de yuans d’obligations.

Ensemble, les mesures, anciennes et nouvelles, devraient aider les promoteurs à respecter les obligations existantes. Mais cela les aidera-t-il à vendre de nouvelles propriétés ? Lorsque l’accès au financement se ferme, les ventes en souffrent rapidement. A sa réouverture, les ventes ne reprennent pas forcément. Il faudra du temps pour que les projets bloqués soient terminés, surtout si le développeur doit d’abord être restructuré. Il faudra également du temps pour qu’un flux constant d’achèvements rétablisse la confiance. Et même lorsque les acheteurs sont sûrs qu’un appartement qu’ils achètent sera construit, ils peuvent ne pas se sentir suffisamment en confiance pour en acheter un, étant donné la baisse des prix de l’immobilier et la faiblesse d’une économie sujette aux blocages.

Les investisseurs ont salué les 36 mesures combinées prises par les décideurs pour relancer la croissance. Mais beaucoup reste incertain, notamment la manière dont les autorités réagiront aux épidémies généralisées de covid l’année prochaine. Il se peut que la Chine ne puisse pas vraiment relancer les ventes de maisons tant qu’elle ne prendra pas de nouvelles mesures pour vivre avec la maladie. Si tel est le cas, les 20 étapes sur le covid peuvent être un signal tout aussi important pour le marché du logement que les 16 étapes sur la propriété.